Praktyka dotycząca obrotu nieruchomościami

Zespół prawników zajmujący się obsługą projektów dotyczących nieruchomości posiada doświadczenie we wszystkich najistotniejszych aspektach tego typu transakcji, obejmujące nabywanie i zbywanie nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, najem, dzierżawę, leasing, kompleksową obsługę projektów inwestycyjnych, dotyczących wszystkich rodzajów nieruchomości, począwszy od analizy prawnej, poprzez uzyskiwanie zezwoleń administracyjnych związanych z zagospodarowaniem i użytkowaniem nieruchomości, po zawieranie umów z wykonawcami oraz negocjacje z potencjalnymi klientami – odbiorcami końcowymi. Kancelaria uczestniczy w negocjacjach i zawieraniu umów dotyczących nieruchomości będących własnością zarówno osób fizycznych, jak i prawnych oraz posiada doświadczenie w prowadzeniu tzw. spraw reprywatyzacyjnych.
Specjalizujemy się w szczególności w:

  • audycie prawnym nieruchomości,
  • obsłudze prawnej inwestycji związanych z budową budynków handlowych, mieszkalnych, biurowych i przemysłowych,
  • negocjowaniu umów związanych z wykorzystaniem nieruchomości, w tym umów najmu obiektów komercyjnych,
  • prowadzeniu postępowań zmierzających do odzyskania lub stwierdzenia posiadania tytułu prawnego do nieruchomości.

Wysokość czynszu. Czynsz wolny a czynsz regulowany

W aktualnym stanie prawnym nie ma już żadnego ograniczenia wysokości stawek czynszowych a więc dawny podział na czynsz regulowany istniejący w budynkach komunalnych (tzw. przydział lokalu) a czynsz wolny stosowany w kamienicach prywatnych, przeszedł do lamusa. W budynkach stanowiących własność gminy (Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych) jest jednak znaczna różnica w swobodzie ustalania wysokości stawek czynszu. Ustalając stawki czynszu rady gminy, powiatu lub sejmiku województwa ma obowiązek uwzględniania wskazanych przykładowo w ustawie czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową lokali (art. 7 OchrLokU).

Podwyżka czynszu

Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Wypowiedzenie musi więc być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać konkretną kwotę podwyżki lub też wysokosć czynszu obowiązującą po upływie okresu wypowiedzenia (nie można dokonać wypowiedzenia umowy wskazując że wysokość czynszu będzie podana w terminie późniejszym albo osobnym pismem). Wypowiedzenie czynszu winno być doręczone najemcy. Tym samym na właścicielu ciąży obowiązek doręczenia pisma zawierającego wypowiedzenia najemcy. Dość często zdaża się że najemcy powołują się na sam fakt nieodebrania listu poleconego jako dowód na niewłaściwe doręczenie najmcy wypowiedzenia umowy. Jest to zupłenie błędna teza, albowiem wysłanie przez właściciela przesyłki z wypowiedzeniem listem polceonym na adres najemcy i nieodebranie jej przez najemcę skutkuje uznaniem iż nastąpiło skuteczne jej doręczenie najemcy (wskazują na tzw. doręczenie zastępcze – przesyłka awizowana).

Co to jest wartość odtworzeniowa?

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wartość odtworzeniową ustala wojewoda na podstawie danych GUS i własnych analiz i ogłasza ją w dzienniku urzędowym województwa – patrz www.bip.gov.pl

Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, a więc: - właściciel podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, może ustalić: 1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż: a) 1,5 % nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub b) 10 % nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu; 2) godziwy zysk. Kwestia godziwego zysku była do tej pory przedmiotem dyskusji w piśmiennictwie, jednakże ostatnio w jednej ze spraw sądowych zapadło precedensowe orzeczenie (nieparwomocnego z uwagi na wniesienie apelcacji przez najemców) ,zgodnie z którym, zdaniem sądu „godziwy zysk” oznacza, że na wynajmie może zarobić co najwyżej pięć procent rocznie. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Jeśli zaś wysokość czynszu nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej, właściciel może podwyższycz czynsz aż do tej wysokości bez żadanego uzasadnionego przypadku.

Eksmisja

Zgodnie z przepisami prawa, aby pozbyć się lokatora z mieszkania który zalega z zapłatą, musimy przeprowadzić postępowanie eksmisyjne, czyli wnieść powództwo do sądu o eksmisję, a następnie na podstawie wydanego wyroku poprzez komornika dokonać opróżnienia lokalu.

W Polsce problem polega na tym, iż postępowanie eksmisyjne po pierwsze jest dość długotrwałe, a po drugie nie daje właścicielowi żadnych gwarancji, że mając wyrok sądu w ręce, zgodnie z prawem pozbędzie się lokatora.

Czynności poprzedzające wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu

Właściciel może też wypowiedzieć najem, jeśli zamierza zamieszkać w tym lokalu (lub jego wstępni, zstępni lub osoba, w stosunku do której ma on obowiązek alimentacyjny) lub też jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu za okres co najmniej 3-ech okresów rozliczeniowych.

Właściciel sam chce zamieszkać w swoim lokalu

Musi to zrobić nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli dostarczy najemcy lokal zastępczy albo gdy lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny.

Jeśli właściciel nie dostarczy najemcy lokalu zastępczego, a najemca nie ma innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać – najem trzeba wypowiedzieć z trzyletnim wyprzedzeniem.

Jeśli właściciel wypowie najem na tej podstawie i nie zamieszka w swoim lokalu lub nie będzie w nim mieszkać przed upływem pół roku od ustania najmu, lokator może żądać albo powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach, albo zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty takiej przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel w takim przypadku jest też zobowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.

Zaległość czynszowa, remont, rozbiórka budynku, dewastacja lokalu i inne przyczyny wypowiedzenia umowy najmu

Właściciel mozę wypowiedzieć umowę najmu na piśmie pod rygorem nieważności umowę z 1-no miesięcznym okresem wypowiedzenia liczonym od końca miesiąca kalendarzowego gdy:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Eksmisja na bruk.

W polskim systemie prawnym nie ma już eksmisji „na bruk”. Zakaz eksmisji donikąd wprowadziła nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego (art. 1046 ust. 4), a szczegółowe zasady jej przeprowadzania zawiera rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać pomieszczenie tymczasowe (D. U. nr 17, poz. 155).

Zgodnie z art. 1046 § 4 "Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik – najmca znajdzie takie pomieszczenie albo też dokona tego wierzyciel – czyli właściciel lokalu."

Pomieszczenie tymczasowe winno:

  • posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem;
  • posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne;
  • posiadać możliwość ogrzewania;
  • posiadać niezawilgocone przegrody budowlane;
  • zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.

Dodatkowo trzeba wskazać, iż wystarczy, że pomieszczenie takie znajduje się ono w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a na każdego eksmitowanego przypada co najmniej pięć metrów kwadratowych powierzchni.


  Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Kaczmarek ul. Szamarzewskiego 23/5 60-514 Poznan biuro@radcakaczmarek.pl